1 января 2007 года вступили в силу новые правила оказания жилищно-коммунальных услуг. Теперь жильцы многоквартирных домов должны выбрать форму управления домами. Это может быть непосредственное управление, ТСЖ или управляющие компании.
Что подразумевает управление жилым домом:
техническое обслуживание и ремонт общего имущества в доме (лестниц, лифтов, чердаков и подвалов, строительных конструкций, инженерных систем здания и проч.);
предоставление коммунальных услуг жильцам;
решение вопросов пользования общим имуществом (например, сдача в аренду чердака или подвала, участка придомовой территории);
а также иная деятельность, направленная на создание благоприятных и безопасных условий для проживания граждан.
Жилищный кодекс предлагает выбрать один из трех способов управления домом:
- непосредственное управление самими жильцами - собственниками квартир;
- уравление товариществом собственников жилья (ТСЖ), либо жилищным кооперативом (ЖК), или иным потребительским кооперативом;
- управление профессиональной управляющей компанией (УК).
Управленцы-профессионалы
Создавать ТСЖ хотят и готовы не все. Впрочем, даже при наличии товарищества руководить домовладением будут обычные хозяева квартир, не искушенные в вопросах управления жилищно-коммунальным хозяйством. Если не хотите, чтобы ваш дом управлялся методом «проб и ошибок», можно обратиться к профессионалам - в управляющую компанию (УК).
Если в доме создано ТСЖ, то выбор компании происходит на общем собрании членов товарищества. Здесь же большинством голосов утверждается содержание договора с УК, где оговариваются условия ее работы, в том числе расценки. Заключает договор с компанией само товарищество, поэтому при появлении претензий к «управленцам» защищать права жильцов будет ТСЖ.
Если товарищества в доме нет, то выбор УК и утверждение условий договора происходят на общем собрании хозяев квартир. Затем управляющая компания заключает договор с каждым жильцом-собственником. Отказаться от этого нельзя, даже если вы не участвовали в собрании и (или) не одобряли текста договора. При попытке уклониться от его подписания УК вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора.
Как выбрать надежную управляющую компанию?
Чтобы было из чего выбирать, можно дать объявление в местной прессе: требуется УК.
Можно обратиться за информацией в Жилищный комитет администрации Санкт-Петербурга, где имеются данные о муниципальных УК (т. е. ЖКС) и о многих частных управляющих компаниях.
На что же обращать внимание при выборе УК?
Ознакомьтесь с работой УК на других объектах, побеседуйте с жильцами домов, которые уже обслуживает эта компания. Большой плюс, если УК имеет сертификат, подтверждающий качественное оказание услуг в жилищно-коммунальной сфере. О надежности частной управляющей компании свидетельствует и ее аккредитация при органах власти, в компетенции которых находится ЖКХ.
Перед одобрением и заключением договора внимательно ознакомьтесь с условиями, предлагаемыми компанией. Важен вопрос об ответственности УК за некачественную работу. Защитить свои права жильцы смогут, даже если в договоре вообще не окажется пункта об ответственности. В таких случаях будут применяться Закон «О защите прав потребителей», а также Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением правительства РФ от 26.09.94 № 1099, определяющее порядок снижения платы за жилищно-коммунальные услуги при нарушении качества и сроков их предоставления. Те управляющие компании, которые стремятся честно работать, будут сами заинтересованы в отстаивании и защите прав жильцов, доверивших управление своими домами УК.
Проводим общее собрание жильцов
Все «судьбоносные» решения - о способе управления домом, выборе управляющей компании и др. - принимаются на общем собрании жильцов - собственников квартир. Подробные правила содержатся в статьях 44 - 48 Жилищного кодекса. Будьте готовы к тому, что:
о дате, месте и повестке собрания жильцов необходимо известить не менее чем за 10 дней;
собрание считается состоявшимся и вправе принимать решения, если в нем участвуют собственники квартир, обладающие более чем 50 процентами голосов;
возможно заочное голосование;
решение, принятое общим собранием, обязательно для всех собственников жилых помещений в доме, в том числе для тех, кто не участвовал в собрании и (или) не голосовал (ч. 5 ст. 46 ЖК).
ВАЖНО
Приступая к выбору управляющей компании, надо решить два основных вопроса: а) какой набор услуг вам необходим; б) сколько вы готовы платить за них. При этом имейте в виду, что жильцы-собственники вправе самостоятельно определять перечень услуг и работ по содержанию и ремонту дома. Но! По закону этот перечень должен быть таким, чтобы обеспечивались как минимум безопасность жилого здания и его пригодность для проживания. Поэтому для определения минимально необходимого набора работ и услуг лучше привлекать специалистов.
Составляем договор с управленцами
Перечень обязательных пунктов договора с управляющей компанией (УК) перечислен в ст. 162 Жилищного кодекса. Итак, должны быть указаны:
1. состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление. Так, обсуждая условия договора на общем собрании, жильцы могут решить, что содержание инженерного оборудования и строительных конструкций здания поручается УК, а придомовая территория не включается в перечень «управляемого» имущества. За ней граждане будут ухаживать самостоятельно либо наймут дворника напрямую, без посредничества управляющей компании;
2. перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома, порядок изменения такого перечня, а также набор коммунальных услуг;
3. порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилья и платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения этих платежей.
Обратите внимание: расценки на жилищные услуги, как и перечень этих услуг, собственники квартир утверждают самостоятельно, а тарифы на оплату коммунальных благ устанавливают региональные и местные власти;
4. порядок осуществления контроля за работой управляющей компании.
По закону УК не реже чем раз в год предоставляет жильцам отчет о своей деятельности по выполнению договора.
Версия для печати
