Официальный портал Администрации Санкт-Петербурга

п/п

Вопросы, замечания и предложения

Какие режимы установлены для данных зон?

Какие ограничения установлены для данных зон?

Когда и на каком основании проведена корректировка данной документации?

В чем состоит корректировка данной документации?

Изменилась ли площадь территории памятника (Михайловский сад)?

В чьей собственности находится земельный участок, занимаемый Русским музеем?

Уполномочен ли Комитет по земельным ресурсам вносить изменения в границы территории, являющейся федеральной собственностью?

Какова площадь проектирования?

Эта документация разработана с перспективой?

Будет ли затронута пожарная часть района?

Основной объект капитального строительства и реконструкции в квартале согласно проекту планировки- шестиэтажная гостиница с подземной автостоянкой на месте тяговой подстанции №11 (наб.р. Фонтанки, д.3а). Однако территория данного квартала целиком находится в зоне ОЗ-1, где размещение объекта заявленных в проекте параметров (площади и высоты (этажности) не соответствует законодательно установленным ограничениям в зонах охраны объектов культурного наследия исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга: на территории охранной зоны не допускается строительство зданий, строений и сооружений … за исключением работ по регенерации историко-градостроительной среды объекта культурного наследия в соответствии с условиями режима» (п.1.1.б главы 1 раздела 2 «Режимов..»). А в соответствии с условиями режима допускается «регенерация историко-градостроительной среды посредством восстановления полностью или частично утраченных зданий (строений)..» (п.1.2.в главы 1 раздела 2 «Режимов…»). Таким образом, кроме восстановления утраченных зданий, строительство в этом квартале не допускается законом.

На территории охранной зоны допускается «реставрация, ремонт и реконструкция существующих зданий, строений, сооружений без изменения габаритов зданий, строений, сооружений…» (п.1.2.а главы 1 раздела 2 «Режимов…»). Таким образом, в процессе реконструкции габариты здания тяговой подстанции №11 изменены быть не могут, а именно это предусматривает проект планировки.

Набережная реки Фонтанки с лицевой застройкой включена в перечень композиционно завершенных открытых городских пространств, где охраняются: объемно-пространственная композиция, габариты зданий, архитектурное решение фасадов, система озеленения и благоустройства…» (п.2.5.раздела 2 приложения 1 «Исторически ценные градоформирующие объекты» к «Режимам…»). Таким образом, охраняются композиция, габариты и архитектурное решение фасадов здания тяговой подстанции №11, как расположенной на лицевой линии застройки наб. реки Фонтанки.

На территории охранной зоны согласно Закону Санкт-Петербурга «О правилах землепользования и застройки» предельная высота зданий, строений, сооружений «определяется Режимами использования земель в границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга». А согласно «Режимам…» предельные параметры высот для уличного фронта «на территории открытых городских пространств, являющихся исторически ценными градоформирующими объектами и указанных в приложении №1 к режимам, - высота до карниза и до конька крыши не выше примыкающих зданий» (п.1.3.а главы 1 раздела 2 «Режимов…»); для внутриквартальной застройки – «не выше лицевого корпуса, расположенного перед реконструируемым объектом» (п.1.3.б главы 1 раздела 2 «Режимов…»). Таким образом, в квартале, где единственное здание (самое высокое) имеет пять этажей, а остальные – три этажа или меньше, не может максимальная этажность застройки быть семь этажей, как указано в проекте планировки (том 3, лист 4, п.2.2 «Характеристики планируемого развития территории»).

Раздел проекта планировки и межевания «Охрана историко-культурного наследия» (том 2, листы 8-10) устарел и содержит текст «Режимов…» из проекта 2008 г., а не из Закона Санкт-Петербурга «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон…» от 19.01.2009 №820-7. По указанному Закону «проекты планировки территорий, входящих в границы зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга, должны включать историко-культурный (историко-архитектурный и историко-градостроительный) опорный план» (п.1.5 главы 1 раздела 1 «Режимов…»).

В данной документации имеются нестыковки и расхождения с действующим законодательством РФ.

Одобрить данную документацию, так как проект способствует развитию Центрального района.

Какое количество объектов недвижимости должно быть обосновано?

Почему отсутствует историческая справка об этой территории?

Проводилась ли историко-художественная экспертиза земельного участка? Требуем проведение такой экспертизы.

Считаем объем информации, представленной на градостроительной экспозиции неполным и несоответствующим требованиям п.2 ст.6 Закона. Не представлены т.6 и т.7 документации ППиПМ.

Не представлено для ознакомления указанное в заключении КГА от 10.04.2009 по проектной документации заключение КЗРиЗ от 17.03.2009. Не представлены материалы историко-культурной экспертизы. Информационные материалы представлены в масштабе, недоступном для обозрения и обсуждения аудиторией.

В разделе заключения о соответствии ППиПМ Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) фрагменты территории квартала ошибочно отнесены к подзоне ТД 1-2_1. Рассматриваемая территория достаточно удалена от Кольцевой автодороги.

В разделе «Особые условия» не полностью сформулированы условия согласования проекта КГИОП от 07.11.2008 №3-(9451-9452)-1. А именно: выполнение историко-культурной экспертизы не только в целях определения историко-культурной ценности здания подстанции, но и возможности его реконструкции на соответствие требованиям сохранения объектов культурного наследия.

В проекте тиражировано техническое задание на разработку ППиПМ (приобщено к каждому тому документации), не имеющее юридической силы основание -разрешительное письмо КГА от 27 03 07 №1-1-5399\4821 в адрес ООО «Корпорации С», аннулированное в соответствии с разрешительным письмом КГА от 28 06 07 в адрес ООО «Ройял Гарденс Отель» Упомянутое техническое задание согласовано с Председателем КГА А П Викторовым и утверждено гендиректором ООО «Корпорации С».

В то же время (л. 4 т. 2-1 ППиПМ) сообщается, что задание на разработку ППиПМ согласовано ВРИО Председателя КГА и утверждено генеральным директором ООО «Ройял Гарденс Отель». Данное техническое задание в ППиПМ не представлено.

Границы территории проектирования (недатированное приложение к техническому заданию) варьируются от тома к тому: то площадь 2,6 га, то 3,1 га, то пл. Белинского включается в границы проектирования, то исключается. В аннотации к проекту, утверждаемой части ППиПМ и в т. 2-1 возникает значение 3,28 га, в то время как указанная в исходный данных КЗРиЗ (л. 21 т. 5 ППиПМ, письмо в адрес ООО «Корпорация С» от 24.04.07) площадь земельного участка, включающего и пл. Белинского, составляет 30 639 кв м.

Графические материалы завизированы главным архитектором проекта и ею же -в качестве ВРИО генерального директора. Дата подписи отсутствует, указан только год – 2008. Документ, подтверждающий полномочия ВРИО, в составе представленной документации отсутствует.

В материалах проекта отсутствует историческая справка, историко-культурный опорный план, сведения о размещении территории в планировочной структуре города.

Сведения о том, размещение каких объектов на рассматриваемой территории должно быть обосновано проектом, противоречивы В аннотации и т. 2-1 указаны два объекта - аппартамент-отель и гостиница В Проекте межевания появляется еще один объект капитального строительства (ОКС) - РТП (распределительная трансформаторная подстанция). Последний из указанных ОКС в т. 2-1 вообще не упоминается, в т.3 (утверждаемая часть) фигурирует только в табл.2 1, в остальных таблицах не упоминается и в балансе территорий не учитывается. Впрочем, на слушаниях нам разъяснили, что обоснование возможности размещения ОКС вообще не входит в задачи ППиПМ.

В материалах проекта имеются многочисленные арифметические ошибки, «подгонки», численные значения одних и тех же показателей различаются в разных разделах проекта и в ряде случаев не соответствуют исходным данным. Не претендуя на составление исчерпывающего перечня всех погрешностей, отметим лишь некоторые:

–т.2-1. В табл 4 «Современное функциональное использование территории» (л.л. 4 и 5) соотношение площадей рассчитаны не по площади земельных участков, как полагается, а по площади оснований ОКС. Если просуммировать численные значения указанных в таблице параметров, то в «границах красных линий» окажется не 1,81 га, как указано, а 2,0 га. Разница - за счет «вклейки» площади (на этот раз - земельного участка) подстанции - 0,17 га.

В табл. 7 (л. 11) - проектное положение - из объектов инженерно-транспортной инфраструктуры указана только пожарная часть («новая» РТП не упомянута). При этом доля территории указанной категории объектов имеет точно такое же значение, как и в табл. 4 (так как в табл. 4 эта доля рассчитана неверно).

На л.12 в табл. «Параметры застройки территории» расчет уже приводится, исходя из размеров земельных участков. При этом «новая» РТП опять не указывается, а площадь земельного участка «жилого дома» (прошедшего кадастровый учет еще в 2007 г.) вдруг «вырастает» до значения 0,18 га, тогда как в других разделах (например, т.5 - проект межевания) - фигурирует значение 0,12 га. В свете изложенного, все рассчитанные параметры застройки и балансы территории представляются недостоверными.

Некоторые данные раздела «планировочные ограничения» (л.11) не соответствуют заключениям экспертов или исходным данным. Например, санитарно-защитная зона цирка (л. 15, т. 2-3) составляет 50 м, а в т. 2-1 ППиПМ и на соответствующих схемах - 20 м. Не указан размер прибрежной защитной полосы -50 м. В данном томе (л. 11) указывается, что подземный паркинг гостиницы рассчитан на 10 машино-мест, а в т. 3 (л.7) - их количество возрастает до 15.

В границах рассматриваемого квартала нет зданий выше 3-х этажей (за исключением существующей «градостроительной ошибки» - 4 этажа с мансардой). Однако в т. 3 указана средняя этажность застройки - 5 этажей, а максимальная – 7 этажей.

т.3 (утверждаемая часть) помимо указанных выше содержит и другие некорректные расчеты и числовые значения. Например, неправильно рассчитан коэффициент застройки (табл. 2.2.5, л.6): исходя из приведенных значений, должно быть 43 % «в границах кварталов», м.б. была учтена площадь существующей подстанции (которую «забыли» указать в перечне, впрочем, как и «новую» РТП в соседнем столбце).

Неправильно указаны единицы измерения площади ОКС («фонды») - не может быть размещено на рассматриваемой территории десятков миллионов кв. м. В целом, ознакомление с расчетной частью проекта позволяет предположить, что его не читал даже разработчик.

Совершенно очевидно, что параметры планируемой застройки земельного участка нынешней подстанции (коэффициент использования территории - более 5, озеленение - 0 и др.) совершенно не соответствуют требованию сохранения идентичности существенных характеристик среды данного квартала.

Параметры застройки указанного участка (высотность, возможность подземного строительства и др.) должны быть определены в рамках историко-культурной экспертизы земельного участка в целях сохранения объектов культурного наследия (ОКН) и соблюдения режимов зон охраны ОКН (как режима объединенной охранной зоны центральных районов Санкт-Петербурга - ООЗ, так и ныне действующего режима 0З 1-1 (в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 №820-7).

Проектные параметры застройки ряда земельных участков (участки №№ 2,3,4 по проекту межевания) не соответствуют градостроительным регламентам, установленным ПЗЗ. В частности, требованиям по минимальной доле озелененной территории земельных участков.

Реализация проектных намерений приведет к увеличению дисбаланса территории в отношении размещения необходимого количества машино-мест. Ссылка в ППиПМ на планируемые подземные автостоянки (л. 14 т.2-1) не представляется убедительной, так как к настоящему времени отсутствуют утвержденные проектные решения. Участок № 6 не имеет проездов на территорию общего пользования, в то же время установление публичного или частного сервитута проектом не предполагается.

В квартале не предусмотрена хозяйственная площадка общего пользования.

С учетом того, что проектом предусмотрено уменьшение такого значимого показателя, как площадь зеленых насаждений общего пользования, с 0,65 га до 0,50 га в границах красных линий (табл. 4 и 7 т.2-1, соответственно), представляется, что вектор планируемого ППиПМ «устойчивого развития территории» исторического Инженерного сквера направлен в сторону разрушения благоприятной среды обитания, а не ее формирования.

Замечания по проекту межевания территории:

Общие балансы территории квартала на период подготовки ППиПМ и по формированию проектируемых земельных участков в документации не представлены.

Проектом предусматривается формирование новых земельных участков, находящихся в границах застроенных территорий, а именно участков №№ 2 и 3. Сумма их площадей: 1774+131= 1905 кв.м - превышает площадь земельного участка с кадастровым номером 78:1188:8 - 1871 кв.м (л.6 и 3 т.5, соответственно) на 1905-1871= 35 кв. м. При этом конфигурация и площади земельных участком, примыкающих к участку 78:1188:8 с севера и юга - участки №№ 4 и 1 соответственно, не изменяются (чертеж межевания, табл. 6 т.5).

Очевидно, основным (помимо корректировки восточной границы в соответствии с красными линиями) источником возможного «приращения» территории является изменение границы с «формируемым» участком № 5, площадь которого, как предусматривается проектом, увеличивается на 1770-1754= 16 кв. м. В то же время приблизительно по границе участков №5 и №№ 2 и 3 проходит граница территории ОКН федерального значения «Ансамбль Михайловского замка». В материалах проекта приводится письмо КГИОП от 07.10.2008 и схема корректировки границ территории вышеуказанного памятника (лл. 56-57 т.4).

В связи с изложенным, возникает несколько вопросов, на которые не дают ответа материалы ППиПМ:

- что явилось основанием для корректировки границ ОКН? Увеличилась или уменьшилась территория ОКН? Согласовано ли изменение границ с уполномоченным органом, осуществляющим права собственника памятника федерального значения, являющегося собственностью Российской Федерации?

- какими нормативными актами санкционировано образование земельных участков на застроенной территории? Принималось ли решение о развитии застроенной территории или перераспределение земельных участков происходит в соответствии со ст. 11.7 Земельного кодекса РФ для размещения ОКС, предусмотренных п.1 ст. 49 Земельного кодекса РФ? Либо границы существующего землепользования изменяются в связи с изъятием земель для государственных и муниципальных нужд? Имеется ли согласие землепользователей на изменение границ земельных участков?

О недопустимости формирования земельных участков, не обеспеченных условиями эксплуатации объектов недвижимости, в частности, без проездов, подходов к ним, без установления сервитута мы уже упоминали ранее. Согласно постановлению Правительства РФ от 26 апреля 2008 г. N 315 «Об утверждении положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации», режим использования земель и градостроительный регламент в границах охранных зон устанавливается с учетом следующих требований: «.. .сохранение и восстановление градостроительных (планировочных, типологических, масштабных) характеристик историко-градостроительной и природной среды» объекта культурного наследия (п.10).

Представленный для обсуждения Проект межевания противоречит указанному федеральному нормативному акту: границы земельных участков изменяются, участки делятся, что неизбежно приведет впоследствии к утрате охраняемых свойств исторической среды, а также будет способствовать возникновению конфликтов между обладателями прав на земельные участки.

Представленный проект, не соответствующий требованиям целого ряда норм федерального и местного законодательства и содержащий многочисленные погрешности, не подлежит утверждению. Предлагаем проект отклонить, направить на доработку с учетом результатов историко-культурной экспертизы земельного участка в соответствии с требованиями КГИОП, вынести на повторные публичные слушания после приведения в соответствие с действующим законодательством.

Одобрить данную документацию, так как здание подстанции в нынешнем виде и состоянии портит облик города и диссонирует с ансамблем Михайловского замка.

п/п

Замечания и предложения

Основание для отклонения