Вопрос-ответ || Официальный портал Администрации Санкт-Петербурга

Сейчас в средствах массовой информации можно услышать товарищества собственников жилья. Что это такое и с какой целью они создаются в городе?

     На сегодняшний день существуют различные формы объединения жителей, предусмотренные действующим законодательством: товарищества собственников жилья, жилищно-строительные и жилищные кооперативы.

     Ведется поиск новых организационно-правовых форм, которые вобрали бы в себя все лучшее - это в частности, жилищные товарищества (возможность шире привлекать к управлению домом не только собственников, но и нанимателей).

     Основная цель объединения жителей - сделать свой дом лучше, чем он был и по возможности сократить расходы жильцов на эксплуатацию, а также за свои деньги получать должное качество жилищных и коммунальных услуг, что означает:

Возможность контролировать предоставление жилищно-коммунальных услуг;
Самостоятельно выбирать обслуживающую организацию;
Определять набор необходимых услуг;
Оплачивать выполненные работы в соответствии с их объемом и качеством;
Самостоятельно определять размер платежей за обслуживание дома

Товарищество собственников жилья - это добровольное объединение собственников жилых и нежилых помещений, для городских квартир членом товарищества должен выступать город (представитель Жилищного агентства административного района по доверенности выданной Комитетом по управлению городским имуществом). Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит также и общее имущество дома (лестничные клетки, чердаки, подвалы, крыши, вестибюли, холлы и др.), которое они обязаны содержать. Товарищества создаются на добровольной основе, на общих собраниях собственников помещений дома (нескольких домов).

Вопрос: Перечислите виды жилищного фонда в зависимости от формы собственности?

Ответ: В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на (ч.2 ст.19 ЖК РФ):

частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Вопрос: Что относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме?

Ответ: К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 1 ст.36 ЖК РФ).

Вопрос: Кому в многоквартирном доме принадлежит общее имущество?

Ответ: Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Вопрос: Кому в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в случае, если домом управляет ТСЖ?

Ответ: Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) независимо от способа управления многоквартирным домом, в том числе и при управлении домом ТСЖ.

Вопрос: Что является органом управления многоквартирным домом?

Ответ: Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ)

Вопрос: К чьей компетенции относится принятие решения о выборе способа управления многоквартирным домом?

Ответ: К компетенции общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Вопрос: Назовите вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?

Ответ: К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
выбор способа управления многоквартирным домом;
другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч.2 ст.44 ЖК РФ).

Вопрос: При каком условии общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум)?

Ответ: Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч.3 ст.45 ЖК РФ).

Вопрос: Возможно ли проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме при отсутствии кворума?

Ответ: Нет. При отсутствии кворума для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ч.3 ст.45 ЖК РФ).

Вопрос: С какой минимальной периодичностью собственники помещений в многоквартирном доме обязаны проводить общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме?

Ответ: Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).

Вопрос: Возможно ли проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме чаще, чем один раз в год?

Ответ: Да. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными (часть 2 статьи 46 ЖК РФ).

Вопрос: Кто может быть инициатором внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?

Ответ: Инициатором внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть любой из данных собственников или уполномоченное им лицо (ч.2 ст.45 ЖК РФ).

Вопрос: В какой срок инициатор общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должен оповестить собственников помещений о проведении такого собрания?

Ответ: Инициатор общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должен оповестить собственников помещений вне позднее чем за 10 дней до даты его проведения. (ч.4 ст.45 ЖК РФ).

Вопрос: Кто вправе голосовать на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме?

Ответ: Правом голосования на собрании собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме или их уполномоченные представители (ч.1,2 ст.48 ЖК РФ).

Вопрос: Каким количеством голосов обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений?

Ответ: Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности за общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Вопрос: Что инициатор проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должен указать в сообщении о проведении такого собрания?

Ответ: В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
повестка дня данного собрания;
порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.( часть 5 статьи 45 ЖК РФ)

Вопрос: Каким числом голосов принимаются решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам о реконструкции многоквартирного дома, о пределах использования земельного участка, о передаче в пользование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме?

Ответ: Решения по указанным вопросам принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1 ст.46 ЖК РФ).

Вопрос: Каким числом голосов принимаются решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу о выборе способа управления многоквартирным домом?

Ответ: Решения о выборе способа управления многоквартирным домом принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме ( ч.1 ст.46 ЖК РФ).

Вопрос: Вправе ли общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания?

Ответ: Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (часть 2 статьи 46 ЖК РФ).

Вопрос: Опишите процедуру проведения общего собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.

Ответ: Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема ( ч.1 и 2 ст.47 ЖК РФ).

Вопрос: Какие способы управления многоквартирным домом существуют?

Ответ: Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Вопрос: Дайте определение товарищества собственников жилья?

Ответ: Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (часть 1 статьи 135 ЖК РФ).

Вопрос: Каков порядок принятия Устава товарищества собственников жилья?

Ответ: Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Жилищного кодекса РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 135 ЖК РФ).

Вопрос: Каким числом голосов от общего числа голосов собственников помещений должны обладать члены товарищества, создавшие товарищество?

Ответ: Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 135 ЖК РФ).

Вопрос: На какой срок может быть создано товарищество собственников жилья?

Ответ: Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества (часть 4 статьи 135 ЖК РФ).

Вопрос: С какого момента ТСЖ является юридическим лицом?

Ответ: ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации (ч. 5 ст. 135 ЖК РФ).

Вопрос: Чем отвечает товарищество собственников жилья по своим обязательствам?

Ответ: ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом (ч. 6 ст. 135 ЖК РФ).

Вопрос: Отвечает ли товарищество собственников жилья по обязательствам членов товарищества?

Ответ: ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества (ч. 6 ст. 135 ЖК РФ).

Вопрос: Отвечают ли члены товарищество собственников жилья по обязательствам товарищества?

Ответ: Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества (ч. 6 ст. 135 ЖК РФ).

Вопрос: Сколько ТСЖ могут создать собственник помещений в одном многоквартирном доме?

Ответ: Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ (ч.1 ст. 136 ЖК РФ).

Вопрос: Кем и где принимается решение о создании товарищества собственников жилья?

Ответ: Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. (часть 1 статьи 136 ЖК РФ).

Вопрос: Может ли товарищество собственников жилья быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, если да то какие условия должны быть при этом соблюдены?

Ответ: Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (пункт 1 части 2 статьи 136 ЖК РФ);

Вопрос: В каком случае решение о создании ТСЖ в многоквартирном доме считается принятым?

Ответ: Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (часть 1 статьи 136 ЖК РФ).

Вопрос: Назовите основные права товарищества собственников жилья?

Ответ: Товарищество собственников жилья вправе:

заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу (часть 1 статьи 137 ЖК РФ).

Вопрос: Какие действия вправе осуществлять товарищество собственников жилья, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме?

Ответ: В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам ТСЖ действия (ч. 2 ст. 137 ЖК РФ).

Вопрос: Что вправе потребовать товарищество в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах?

Ответ: В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов (часть 3 статьи 137 ЖК РФ).

Вопрос: Назовите обязанности товарищества собственников жилья?

Ответ: Товарищество собственников жилья обязано:

обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в доме;
обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (статья 138 ЖК РФ).

Вопрос: Возможно ли в строящемся многоквартирном доме создание ТСЖ?

Ответ: Да. В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Данное собрание проводится в порядке, установленном для общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (статья 139 ЖК РФ).

Вопрос: Назовите, какой срок установлен действующим законодательством для ЖК и ЖСК, в которых все его члены внесли паевые взносы за предоставленные этими кооперативами помещения, ддя преобразования в ТСЖ или ликвидации? Что будет с названными ЖК и ЖСК по истечении этого срока?

Ответ: В соответствии со ст.14 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в ТСЖ или ликвидацию. По истечении этого срока такие непреобразованные ЖК и ЖСК подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц.

Вопрос: В каком случае общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья?

Ответ: Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 141 ЖК РФ).

Вопрос: Возможно ли объединение двух или более товариществ собственников жилья?

Ответ: Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах (ст. 142 ЖК РФ).

Вопрос: Кто и при каких условиях может стать членом ТСЖ?

Ответ: Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья (ч. 1 ст. 143 ЖК РФ).

Вопрос: Когда прекращается членство в товариществе собственников жилья?

Ответ: Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме (часть 3 статьи 143 ЖК РФ).

Вопрос: Назовите органы управления ТСЖ?

Ответ: Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (статья 144 ЖК РФ).

Вопрос: Какой орган управления товарищества является высшим, а какой исполнительным?

Ответ: Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления ТСЖ. (ч.1 ст 145 ЖК РФ). Правление ТСЖ является исполнительным органом ТСЖ. (ч. 4 ст.147 ЖК РФ).

Вопрос: Какие вопросы относятся к компетенции общего собрания членов товарищества?

Ответ: К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

внесение изменений в устав товарищества;
принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
утверждение годового плана о финансовой деятельности ТСЖ и отчета о выполнении такого плана;
рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ, иными федеральными законами, уставом ТСЖ.(ч. 2 и 3 ст.145 ЖК РФ).

Вопрос: Может ли общее собрание членов ТСЖ решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества?

Ответ: Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества (часть 4 статьи 145 ЖК РФ).

Вопрос: Кто осуществляет руководство деятельностью ТСЖ?

Ответ: Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (ч. 1 ст. 147 ЖК РФ).

Вопрос: На какой максимальный срок избирается правление товарищества собственников жилья?

Ответ: Правление товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года (ч. 2 ст.147 ЖК РФ).

Вопрос: Кому подотчетно правление товарищества собственников жилья?

Ответ: Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества (часть 4 статьи 147 ЖК РФ).

Вопрос: Кто вправе действовать от имени ТСЖ без доверенности?

Ответ: Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда(ч.2 ст. 149 ЖК РФ)

Вопрос: Каков порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги для членов ТСЖ,ЖСК,ЖК и тех собственников помещений, которые не являются членами ТСЖ,ЖСК,ЖК?

Ответ: Члены ТСЖ, ЖСК,ЖК вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ,ЖК,ЖСК (без заключения договора). Не являющиеся членами ТСЖ,ЖСК,ЖК в многоквартирном доме, в котором созданы ТСЖ,ЖК,ТСЖ вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ,ЖК,ЖСК ( ч.6 и 7 ст.155) .

Вопрос: В отношении каких категорий граждан Санкт-Петербурга может быть законодательно установлен размер платы за содержание и ремонт жилого помещения?

Ответ: Законом Санкт-Петербурга может быть установлен размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного или не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на общем собрании собственников помещений (ч.3 ст.156, ч.4 ст.158).

Вопрос: Какой срок установлен действующим законодательством для того, чтобы собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом?

Ответ: собственники помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие нового ЖК РФ, т.е. до 1 марта 2006 года, обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом (ст.18 Федерального закона от 29.12.2005 № 189-ФЗ).

Вопрос: Сколько управляющих организаций может управлять одним многоквартирным домом?

Ответ: Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией(ч.9 ст.161 ЖК РФ)

Вопрос: Что будет с многоквартирным домом, собственники помещений в котором не выбрали способ его управления или принятое решение о выборе способа не было реализовано до 01.03.2006?

Ответ: Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса. Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом.(ч.4,5,6 ЖК РФ).

Вопрос: С кем управляющая организация заключает договор управления многоквартирным домом при выборе собственниками помещений в качестве способа управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией?

Ответ: При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания ч.1 ст.162 ЖК РФ).

Вопрос: Как осуществляется управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в государственной собственности ?

Ответ: Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса (ч.2 ст.163 ЖК РФ).

Вопрос: Что такое договор управления многоквартирным домом, назовите стороны по данному договору ?

Ответ: По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч.2 ст. 162 ЖК РФ).

Вопрос: На какой срок заключается договор управления многоквартирным домом ?

Ответ: Договор управления заключается на срок не менее чем один год и не более чес пять лет 9ч.5 ст.162 ЖК РФ).

Вопрос: Расскажите о непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме?

Ответ: При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.(ст.164 ЖК РФ).

Практические вопросы

Вопрос: Обязательно ли преобразовывать действующие ЖСК, в которых все члены полностью внесли паевые взносы в ТСЖ:

Ответ: Да. Жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие не преобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. Такие кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при регистрации изменений их правового статуса (статья 14 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29.12.2004 года).

Вопрос: В нашем многоквартирном доме создано ТСЖ. Правление этого ТСЖ нас не устраивает. Мы хотим отделиться от этого ТСЖ и создать свое ТСЖ в подъезде нашего многоквартирного дома. Законно ли это?

Ответ: Нет. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (часть 1 статьи 136 ЖК РФ)

Вопрос: Мы хотим создать одно ТСЖ, объединив в это ТСЖ несколько многоквартирных домов, расположенных в разных районах города? Вправе ли мы сделать это?

Ответ: Нет. Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Иной возможности объединения в одно ТСЖ нескольких многоквартирных домов ЖК РФ не допускает (часть 2 статьи 136 ЖК РФ).

Вопрос: В нашем многоквартирном доме инициативная группа провела общее собрание собственников помещений, совершив поквартирный обход и собрав на листе подписи проживающих. Уведомления о проведении общего собрания никто из нас не получал. Законны ли действия инициативной группы? Были ли инициативной группой допущены какие-либо нарушения действующего законодательства?

Ответ: Действия инициативной группы незаконны. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Вопрос: Инициативная группа в нашем многоквартирном доме организовала общее собрание собственников помещений. На данном собрании отсутствовал кворум. Членами инициативной группы было принято решение провести голосование на данном общем собрании, а недостающие до кворума голоса получить путем поквартирного обхода квартир, собственники помещений в которых отсутствовали. Правомерны ли действия инициативной группы?

Ответ: Неправомерны. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 45 ЖК РФ).

Вопрос: Инициативная группа собственников помещений в нашем многоквартирном доме планируют создать одно ТСЖ на целый микрорайон. Возможно ли это?

Ответ: Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Таким образом, создание ТСЖ для управления многоквартирными домами, удаленными друг от друга, расположенными не на общем или соседних земельных участках, противоречит действующему законодательству (ч.2 ст.136 ЖК РФ).

Вопрос: Может ли наше ТСЖ заключить договор управления нашим домом с другим ТСЖ ?

Ответ: Нет. Одно ТСЖ другим ТСЖ управлять не может. Два и более ТСЖ могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах (ст.142 ЖК РФ).

Вопрос: Я проживаю в не приватизированной квартире. В нашем многоквартирном доме создается ТСЖ Могу ли я стать председателем ТСЖ?

Ответ: Нет. Правление товарищества собственников жилья, включая председателя правления, избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества. Членом ТСЖ, управляющего многоквартирным домом, может быть только собственник помещения в данном доме.

Вопрос: Каким образом Санкт-Петербург возмещает ТСЖ расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома в отношении помещений, находящихся в его собственности?

Ответ: Санкт-Петербург как собственник помещений в многоквартирных домах в лице жилищного агентства административного района Санкт-Петербурга заключает договор управления многоквартирным домом, в котором распложены помещения являющиеся собственностью Санкт-Петербурга, в соответствии с которым возмещает ТСЖ расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома в отношении помещений, находящихся в его собственности.

Вопрос: Будет ли Санкт-Петербург участвовать в расходах на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, находящегося в управлении ТСЖ, если такое решение принято на общем собрании собственников помещений?

Ответ: Да. Санкт-Петербург, являясь собственников помещений в многоквартирном доме, должен быть приглашен на собрание собственников помещений, на котором будет рассмотрен вопрос о капитальном ремонте общего имущества многоквартирного дома. Уполномоченный представитель Администрации района , принимающий участие в данном собрании от лица Санкт-Петербурга, голосует по вопросу о капитальном ремонте общего имущества дома в порядке, согласованном с Администрацией района. Решение по данному вопросу принимается большинством не менее ,чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Если решение принято в указанном порядке, Санкт-Петербург участвует в расходах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество, возмещая расходы ТСЖ из статьи бюджета Санкт-Петербурга « Оплата расходов жилищных организаций на содержание и ремонт недвижимого имущества казны Санкт-Петербурга, расположенного в жилищном фонде ЖК,ЖСК,ТСЖ» в соответствии с договором управления многоквартирным домом, в котором распложены помещения являющиеся собственностью Санкт-Петербурга. Названная статья предусмотрена в ведомственной структуре расходов бюджета Жилищного комитета.

Вопрос: Мы живем в доме, в котором всего 9 подъездов, из них 4 подъезда находятся в управлении ЖСК. Мы хотим создать в доме ТСЖ, а правление ЖСК не хочет этого. Что нам делать?

Ответ: Организовать в установленном порядке общее собрание всех собственников помещений в многоквартирном доме , в том числе помещений, находящихся в настоящее время в управлении ЖСК, для рассмотрения вопроса о выборе способа управления данным домом, включая создание ТСЖ?