Инвестиции
В 2006 г, особенно активными на рынке недвижимости Санкт-Петербурга стали западные инвес¬тиционные фонды. Были совершены пилотные сделки по покупке инвестиционно-привлекательных объектов. Крупные международные игроки, известные своим консерватизмом, готовы пересмотреть свои взгляды и принимать участие в девелоперских проектах. Это обусловлено явным недостатком качественных завершенных объектов недвижимости,
В 2006 г. в строительство новых объектов коммерческой недвижимости было инвестирова¬но более $1,4 млрд (85% - в торговую недви¬жимость).
Ставки капитализации для качественных объектов коммерческой недвижимости постепенно сни¬жаются, однако уровень рисков и доходности инвестирования в недвижимость в Санкт-Петербурге по-прежнему превышает показатели многих городов Центральной и Восточной Европы. Текущие ставки капитализации для объектов класса А: офисная недвижимость - 9%; торговая недвижимость 10,5%; складская недвижимость 11%.
Ставка рефинансирования равна LIBOR + 2,5-3,5%. Ставка проектного финансирования равна 11% или более (база - доллар США).
Значимые события
Крупным событием на рынке торговой недвижимости стало приобретение австрийской компанией Meinl European Land строящегося торгового комплекса «Северный Молл» (общая площадь - 35 000 кв, м) на пересечении КАД и проспекта Культуры. Открытие объекта запланировано на вторую половину 2007 г.
Один из старейших петербургских универмагов «Пассаж» сменил владельца - в мае его приобрела на аукционе компания «Дивието Лимитед» за $50,5 млн.
На рынке офисной недвижимости также была заключена крупная инвестиционная сделка: ее предметом стал бизнес-центр класса В+ «Петровский форт» общей площадью 48 000 кв. м. Летом 2006 г; он был приобретен за $65 млн швейцарской инвестиционной компанией Eastern Property Holdings (EPH). Ставка капитализации оценивается в 10%.
На рынке складской недвижимости свое первое приобретение в городе совершила британская компания Fleming Family & Partners - складской комплекс класса A PNK на пересечении Московского шоссе и КАД.
Состоялись крупные сделки на гостиничном рынке: норвежский холдинг Wenaasgruppen AS приобрел в середине года 100% акций гостиницы «Пулковская», а в декабре - 100% акций гостиницы «Прибалтийская». Оба отеля в дальнейшем будут представлять сеть Park Inn.
В марте 2006 г. британская инвестиционная компания London & .Regional Properties приобрела строящийся 5-звездный отель и SPA-центр, входящие в состав элитного жилого квартала «У Ростральных колонн» (на стрелке Васильевского острова).
Тенденции
К тенденциям рынка необходимо отнести дальнейший редевелопмент промышленных территорий в черте города, поощряемый администрацией города. В 2007 г. ожидается еще большая активность международных инвес¬тиционных фондов. Выход на рынок планируют следующие фонды: Altarea, NIAM, invesco, Capital Land и другие. Соответственно и спрос на высококачественную коммерческую недвижимость будет только расти.
Офисная недвижимость
Предложение
Характерной особенностью офисного рынка Санкт-Петербурга является несоответствие большинства офисных центров заявленному классу по международным стандартам. В настоящий момент на рынке отсутствует общепринятая классификация бизнес-центров. Как правило, участники рынка придерживаются заявленного девелопером класса офисного центра. Вероятно, ситуация изменится в 2007 г. - ведущие консалтинговые компании планируют разработать и принять стандарты, по которым будет присваиваться класс офисному зданию.
На конец 2006 г. общий объем офисных площадей класса А и В составил около 420 тыс. кв. м. Более 105 тыс. кв. м офисных площадей было введено в эксплуатацию в 2006 г., при этом к вводу было запланировано более 170 тыс. кв. м. Прирост объема предложения в 2006 г. составил 25%.
Сегмент офисных площадей класса А насчитывает около 64 тыс. кв. м. Предложение высоко¬качественных площадей увеличилось в 2006 г. в 2 раза. Общий объем офисных центров класса А, введенных в эксплуатацию в 2006 г. составил 32,9 тыс. кв. м (запланировано было 60 тыс. кв. м). На рынке появились 8 новых бизнес-центров вы¬сокого класса. Шведская компания Ruric AB пред¬ставила на рынке три бизнес-центра класса А: «Густаф» и «Магнус» на Васильевском острове (первые проекты класса А за пределами «золотого треугольника»), а также «Оскар» на наб. р. Фон¬танки, д. 13. Управление осуществляет компания Henry Chichester.
Летом 2006 г. на офисном рынке класса А появилось несколько новых бизнес-центров, в том числе 2-я очередь «Северной столицы» и «Лангензипен». В июле 2006 г. состоялось официальное открытие бизнес-центра сети «Сенатор» компании «Империя» на ул. Чайковского, д. 1. Еще один открывшийся бизнес-центр «Сенат ор» на Садовой ул.. д. 10 сдан целиком одному арендатору - отделению «Импэкс-банка».
Общий объем существующих офисов класса В в Санкт-Петербурге на конец 2006 г, достиг 356 тыс. кв. м. Объем вновь построенных офисных помещений класса В в 2006 г. составил около 75 тыс. кв. м, при том к вводу в эксплуатацию было запланировано более 110 тыс. кв. м. Прирост предложения за 2006 г. составил около 25%.
Спрос
Офисный рынок характеризуется стабильным ростом спроса на качественные офисные помещения. Общий объем арендованных и купленных офисных площадей класса А и В в 2006 г. составил около 110 тыс. кв. м. Заполняемость офисных центров остается на высоком уровне - 94-96%. В офисных центрах А класса, где большинство арендаторов представлено крупными международными и московскими компаниями, большим спросом традиционно пользуются помещения 250-500 и более кв. м. Постепенно уменьшается доля компаний, заинтересованных в небольших офисах - до 150 кв. м
Ставки аренды и цены продажи
Запрашиваемые ставки на офисные помещения в бизнес-центрах класса А находятся в диапазоне $500-940 за кв. м в год, включая эксплуатационные расходы, без НДС. За 2006 г. ставки аренды выросли в среднем на 9-1 1%.
Следует отметить, что в действующих офисных центрах заполняемость близка к 100%. Свободные помещения можно найти только в недавно введенных в эксплуатацию или строящихся бизнес-центрах.
Анализ условий аренды офисных помещений в рассматриваемых офисных центрах показал, что уровень запрашиваемых арендных ставок для офисных центров класса В находится в диапазоне $300-560, включая эксплуа¬тационные расходы, без НДС. Рост арендных ставок в 2006 г. составил порядка 8- 10%.В 2006 г. предложения по продаже площадей класса А отсутствовали. В сегменте В класса существует ряд предложений продажи офисныхплощадей на стадии строительства бизнес-центра по схеме долевого участия. Цены предложений колеблются в диапазоне от $1 300 до $ 2 800 за кв. метр.
Тенденции рынка
Стабильный рост спроса на качественные помещения классов А и В.
Появление крупных проектов строительства офисных центров класса А и В (в том, числе, в составе торгово-развлекательных и жилых комплексов), реализация которых приведет к значительному увеличению объема рынка. Среди них можно отметить проекты компаний «Теорема» (Свердловская наб.), «Возрождение Санкт-Петербурга» (Смольная наб.), «РГС-Недвижимость» (Ушаковская наб.), ВТБ («Невская ратуша», Дегтярный пер.).
Конкуренция на офисном рынке в сегменте класса А относительно низкая, тем не менее, появление проектов нового строительства ведет к повышению качества новых пло¬щадей.
Для офисных площадей класса В характерен стабильный прирост предложения, который компенсируется стабильно увеличивающимся спросом.
Дальнейший рост спроса на большие помещения - от 1 000 кв. м. Среди основных арендаторов таких помещений можно выделить крупные банки и IT-компании.
Продолжающееся развитие деловых зон за пределами центра. В связи с напряженной транспортной ситуацией и нехваткой парковочных мест в центре города интерес арен¬даторов и девелоперов перемещается в другие районы. В настоящий момент в качестве деловых зон интенсивно раз¬виваются набережные, в перспективе для строительства бизнес-центров будут осваи¬ваться и более отдаленные территории, в том числе вблизи КАД.
Новое строительство и реконструкция
По нашим оценкам, в 2007 г. планируется ввод в эксплуатацию около 330 тыс. кв. м (включая 70 тыс. кв. м, ввод которых перенесен с 2006 г.).
Складская недвижимость.
Рынок качественных складских помещений Санкт-Петербурга в 2006 г. продолжил активно развиваться: в начале года общий объем складских помещений класса А и В превышал 250 000 кв. м, в течение года были введены в эксплуатацию складские объекты общей площадью 98 000 кв.м(годовой прирост составил 38%). В действующих складских комплексах класса А и В в аренду предлагаются лишь 20% площадей, и они заполнены на 100%.
Предложение
В настоящее время общая площадь складских помещений класса А и В составляет около 350 000 кв.м (без учета комплексов, построенных компаниями для собственных нужд).
Спрос
Появился интерес к складам высокого класса со стороны инвестиционных фондов. Примером может служить приобретение компанией Fleming Family & Partners складского комплекса ПНК в Шушарах.
Основными арендаторами качественных склад¬ских площадей являются логистические, торговые и производственные компании.
Со стороны компаний, предпочитающих арен¬довать складские помещения, высок спрос на помещения площадью более 3 000 кв. м. Наиболее крупные помещения (от 10 000 кв. м) пользуются спросом со стороны логистических компаний.
Знаковым событием 2006 г. стал выход на рынок складской недвижимости крупных логистических операторов: компании Relogix и «Русская логистическая служба» арендовали 56 000 кв. м и 18 000 кв. м, соответственно, в строящемся складском комплексе компании «МЛП».
Производственные компании предпочитают арендовать складские комплексы, располо¬женные вблизи основного производства, рознич¬ные компании - в черте города, логистические, оптовые компании и дистрибьюторы - вблизи крупных магистралей. Наиболее высок спрос на складские комплексы, расположенные вблизи КАД, Московского, Выборгского и Пулковского шоссе.
Ставки аренды
Ставки аренды предложения на складские помещения класса А и В составляют $115-125 за кв. м в год, без НДС и эксплуатационных рас¬ходов. За 2006 г. уровень ставок практически не изменился, несмотря на дефицит предложения складских площадей в аренду. Это связано с тем, что большинство девелоперов ориентируются на крупных арендаторов, которых на рынке не так много (не более двадцати).
Стоимость ответственного хранения в качес¬твенных складских комплексах может достигать $0,3 до $0,5 за паллето-место ь день, не включая погрузочно-разгрузочные работы и НДС. Стоимость ответственного хранения за год увеличилась примерно на 5 %.
Тенденции и прогнозы
■ Все больше девелоперов планируют строительство складских помещений для последующей сдачи в аренду, а не для предоставления услуг ответственного хранения.
■ Иностранные инвесторы (Raven Russia, White Days Investments) заинтересовались рынком
складской недвижимости Петербурга. Они участвуют в реализации крупных складских
проектов.
■ Значительно - более чем h а треть – возросла себестоимость строительства.
■ Появилась практика предварительной аренды складских площадей на стадии строительства.
■ Появились проекты строительства произ¬водственно-логистических комплексов (впер¬вые это новое строительство, а не реконст¬рукция промышленных зданий).
■ В сегменте предложения ожидается поя¬вление складских комплексов площадью от 50 000 кв. м.
Торговая недвижимость
Предложение
В 2006 г. был введен беспрецедентный объем площадей в торговых объектах: прирост за 2006 г. составил 1,2 млн кв. м (общая площадь), что сопоставимо с совокупным объемом, введенным за последние три года. За год на карте города появилось 39 новых объектов, при этом наибольшее количество пришлось на декабрь -15 торговых объектов (для сравнения: декабрь 2005 г. - 4 торговых объекта). На конец 2006 г. в Петербурге функционировало 112 торговых объектов общей площадью 2,7 млн кв. м.
Наиболее активно в 2006 г. развивались сегменты DIY-центров и гипермаркетов, общие площади которых значительно увеличились за год (более чем в 2 раза - DIY-центры, более чем в 3 раза - гипермаркеты) и составили наконец2006 г. 230 тыс. кв. ми 315 тыс. кв.м, соответственно. Сегмент торговых центров, общая площадь которых практически удвоилась за год и достигла 1,840 млн кв. м, является безусловным лидером в структуре площадей торговых объектов.
Значимые события
На рынок Петербурга вышли британские сети универмагов Next (ТЦ «Гранд Каньон», ТЦ «МЕГА»), Peacocks (ТЦ «Гранд Каньон», «Южный Полюс», «Варшавский Экспресс», «МЕГА-Дыбенко»), Marks & Spencer и British Home Stores («МЕГА-Дыбенко», «МЕГА-Парнас»).
Немецкая сеть товаров формата DIY «ОБИ» открыла первый магазин в торговом центре Garden City на площади 15 тыс. кв. м. В конце года были открыты еще 2 магазина в торговых центрах «МЕГА» на площади 14тыс. кв. м.
Немецкая сеть магазинов электроники и бытовой техники MediaMarkt открыла магазин в ТЦ «МЕГА-Дыбенко» на площади 8,6 тыс. кв. м.
Французская сеть «Ашан» открыла 2 гипермаркета в торговых центрах «МЕГА» на площади 20тыс. кв. м каждый.
Финская компания Rautakesko построила два DIY-центра K-Rauta общей площадью 13 тыс. кв. м каждый на Таллиннском и Московском шоссе. Также компания, купившая в 2005 г. петербургскую сеть DIY-магазинов «Строймастер», провела ребрендинг магазинов сети на K-Rauta. Теперь сеть насчитывает 7 магазинов. В 2007 г. компания откроет в Петербурге еще один центр на Мурманском шоссе, также на 2007 г. запланирована экспансия на московский рынок и в крупные российские города.
Московские компании «Седьмой Континент» и «Гиперцентр» открыли гипермаркеты «Наш Гипермаркет» и «Мосмарт» в составе торговых центров «Гранд Каньон» и «Июнь» площадью 9 тыс. кв. м и 5,7 тыс. кв. М, соответственно.
Московская «Столичная торговая компания» (СТК) открыла в Петербурге два гастронома премиум-класса «Глобус Гурмэ» в торговых центрах «Светлановский» (Энгельса пр., д. 33) и «Варшавский Экспресс» площадью 3 тыс. кв. м и 800 кв. м, соответственно.
Итальянская компания Margheri Group заявила о намерении построить в п. Бугры, рядом с КАД, первый в России factory outlet общей площадью 65 тыс. кв. м. Открытие первой очереди запланировано на I квар¬тал 2008 г. Инвестиции в проект составят €120 млн.
Австрийская компания Meinl European Land приобрела у итальянской компании Promo-centro Italia строящийся торговый центр «Северный Молл» (п.Бугры) общей площадью 35 тыс. кв. м. ТЦ планируется открыть в 2007г.
Израильский холдинг Fishman Group планирует открытие в Петербурге магазинов формата DIY «Хоум Центр» площадью от 6,5 до 10 тыс. кв.м.
Новые проекты
Компания «Система-Галс Северо-Запад» 13 сен¬тября на Пулковском шоссе заложила первый камень в строительство торгово-развлека-тельного центра «Лето» общей площадью 100 тыс. кв. м. Окончание строительства запланировано на 2008 г.
Компания «Адитум» намерена построить на площади Восстания подземный торговый центр общей площадью 42 тыс. кв. м. Срок реализации проекта -3-5 лет. Инвестиции в проект составят $200 млн.
Компания «Доринда» (сеть гипермаркетов «О'Кей») планирует реконструировать приобре¬тенное на торгах Фонда имущества здание в центре города (Конюшенная пл., 1) подторгово-развлекательный центр общей площадью 20-25 тыс. кв. м. На реконструкцию отведено 20 месяцев.
Компания «Гиперцентр СПб» построит на участке земли площадью 42 га на пересечении пр. Маршала Блюхера и Лабораторной ул. гипермаркет «Мосмарт». Инвестиции в проект превысят $40 млн. Компания намерена в течение двух-трех лет построить в Петербурге три-четыре торговых объекта площадью 20-30 тыс. кв. м каждый и общей стоимостью $150 млн.
Ставки аренды
Рост ставок аренды в торговых центрах с профессионально разработанной концепцией составил в среднем 9-13% по разным товарным группам арендаторов. Наиболее значительным был рост ставок аренды для операторов фуд-корта. В менее удачных торговых центрах наблюдалось снижение ставок.
Расширяется практика выделения эксплуа¬тационных расходов, ранее включавшихся в арендную ставку для торговых галерей.
Заполняемость успешных торговых центров близка к 100 %, большинство из них имеют лист ожиданий потенциальных арендаторов.
ТЕНДЕНЦИИ
Рост активности международных девелоперов торговых центров.
Приход международных и московских операторов, ранее не представленных на рынке Петербурга. В 2007 г. ожидается приход новых международных операторов: Billa, Real, Leroy Merlin, Prisma.
Активное развитие сегментов DIY-центров и гипермаркетов, которое в 2006 г. происходило в основном за счет местных девелоперов. Более чем трехкратное увеличение площадей в сегменте гипермаркетов произошло за счет открытия компанией «Доринда» пяти гипермаркетов «О'Кей» общей площадью 113 тыс. кв. м и компанией Х5 Retail Group N.V. девяти гипермаркетов «Карусель» общей площадью 110 тыс. кв. м.
Укрупнение торговых центров. Средняя торговая площадь торговых центров выросла с 14 000 кв. м в 2005 г. до 22 000 кв. м в 2006 г.
Активная экспансия петербургских девелоперов на региональные рынки, Также продолжается освоение рынка Петербурга, где компании запускают новые форматы. Так, компания «Доринда» развивает супер¬маркеты «О'кей-Экспресс» площадью 1,5 тыс. кв.м; компания «Лента» намерена развивать сеть магазинов шаговой доступности «Норма» площадью 200-400 кв. м.
(Использованы материалы Colliers International)
Тел.: 718-36-18, факс: 718-36-16
E-mail:retail@colliers.spb.ru
www.colliers.ru
Версия для печати
